Zaplatili jste si družstevní byt? Zdaleka není váš

Petr Samec

Vypadá to jako trefa do černého. Několik měsíců se probíráte inzertními stránkami realit a kroutíte hlavou nad nedosažitelnými částkami. A najednou – tenhle byt je o pár desítek levnější než srovnatelná nabídka! Tisková chyba, nebo štěstí? Patrně bude platit třetí varianta a půjde o byt družstevní.

Ilustrační foto: Depositphotos.com

Podle Jana Vysloužila, předsedy Svazu českých a moravských bytových družstev, v družstevních bytech žije přibližně deset procent českých domácností. A díky levnějším cenám družstevních bytů jejich počet roste.Nástrahy zakoupení družstevního bytu:

1. Nejste majitelem bytu, ale pouze podílníkem na majetku družstva. Majitelem bytu, který už pokládáte za vlastní, je družstvo.
2. Družstvo vás za určitých podmínek může vyloučením z družstva nebo svým krachem o byt dokonce připravit.
3. K prodeji podílu souhlas družstva nepotřebujete, k pronájmu bytu nebo jeho rekonstrukci je nezbytný.

To je samozřejmě významná konkurenční výhoda, na druhou stranu však srovnávat družstevní byty s těmi v přímém vlastnictví dost dobře nejde. Už jen proto, že družstevní byt si sice zaplatíte, ale pak jej máte vlastně pronajatý.

O byt můžete přijít

Zájemce si totiž nekupuje samotný byt, ale družstevní podíl. Člen družstva je tedy ve „svém“ bytě pouze nájemce, nikoli vlastník. Tím je družstvo, které vlastní celý dům. Tuto skutečnost si řada kupujících neuvědomuje, stejně jako to, že za určitých (byť přísných) podmínek mohou být z družstva vyloučeni a o byt přijít. Resp. za něj dostanou tzv. vypořádací rozdíl, který se však neblíží tržní ceně bytu a ani tomu, že za vstup do družstva zaplatili.

Může také dojít k bankrotu družstva (např. při nesplácení úvěru), kdy mohou přijít o střechu nad hlavou všichni členové. Ručíte za dluhy nejen své, ale i svých sousedů..

Družstevník je sice v nájmu, skutečný nájem však obvykle neplatí. Musí však pravidelně odvádět poplatek na opravy, modernizaci a rekonstrukci domu a příspěvky na tvorbu finančních rezerv pro opravy a investice. Tento poplatek se vypočítává podle velikosti bytů. Je to obdobné, jako v případě vlastnictví bytu při členství ve sdružení vlastníků bytových jednotek (SVJ).

Jen stoprocentní shoda

Rozdílné je však rozhodování o investicích, úvěrech a výši poplatku. Pokud není ve stanovách družstva určeno jinak, má na členské schůzi každý družstevník jeden hlas. Může tedy dojít k situaci, kdy rodina obývající malý byt disponuje větším počtem hlasů, než jedinec ve velké bytové jednotce.

Obvykle rozhoduje nadpoloviční většina, v otázkách týkajících se práv a povinností členů se však vyžaduje stoprocentní shoda, což v praxi přináší četné problémy.

Co je anuita?

V inzerátech se při nabídce družstevního bytu často objevuje také údaj o anuitě. O co jde? Jde o dluh, který má družstvo anebo který je rozpočítaný na bytovou jednotku. Mohl vzniknout např. při bankovní půjčce na opravy nebo na rekonstrukci. Získáním podílu se nový člen družstva podílí také na splácení tohoto dluhu a přecházejí na něj i pohledávky vůči družstvu toho, od nějž podíl zakoupil.

Dobrou zprávou je, že se člena družstva týká také možnost podílu na podnikání družstva, které často pronajímá nebytové prostory ke komerčním účelům.

Můžete prodat, ne opravit

A jaké jsou další rozdíly mezi vlastnictvím přímým a družstevním? Družstevní podíl můžete prodat i bez souhlasu družstva, stačí splnit oznamovací povinnost. K pronajímání bytu však už souhlas potřebujete, družstvo jej může podmínit dokonce poplatkem. Také při rekonstrukci se musíte obrátit na družstvo, opravujete totiž jeho majetek.

Představitelé družstva mají právo vstupu do bytu, i když k tomu musejí mít závažný důvod (nejlépe specifikovaný v nájemní smlouvě) a toto privilegium se týká jen omezeného okruhu osob.

Neplatíte daň za nabytí

Převod družstevního bytu se odehrává jen v databázi družstva. Nevkládá se tedy zápis do katastru nemovitostí, neporovnává se prodejní cena bytu s jeho odhadem a kupující neplatí čtyřprocentní daň z nabytí nemovitosti. Nový člen uzavírá s družstvem smlouvu o převodu podílu (kupní smlouvu) a nájemní smlouvu na byt.

Zatímco dříve nebylo možné, aby byl družstevní podíl ve spoluvlastnictví více osob, s výjimkou manželů, od roku 2013 zákon spoluvlastnictví umožňuje, pokud to není v rozporu se stanovami družstva.

Vyloučení za několik let

Družstevní podíl lze zdědit a v podstatě libovolně převádět, pokud nový člen přistoupí na podmínky dané nejen zákonem, ale také stanovami družstva. A hrozba vyloučení z družstva? Především z důvodu dlouhodobého neplnění povinností (nejčastěji neplacení poplatků, rušení klidu a nepovolené stavební úpravy) nebo trestného činu spáchaného na družstvu, jeho členu či majetku nebo jiných osobách, pokud se tak stalo v rámci předmětného domu.

Před samotným vyloučením je však třeba provinilce varovat a dát mu prostor k obhajobě na členské schůzi. I tak bude mít v naprosté většině poslední slovo soud, což je záležitost na mnoho let.

Zdroj:https://faei.cz/